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西安多家楼盘称无房可售 被本地人买走

2018-04-16 15:01来源:华商报(西安)

西安多家楼盘称无房可售 被本地人买走

调查

多家楼盘称已无房可售

房子到底被谁买走了?

“没有房子了,现在也不做登记,具体得等公司通知。”4月8日、9日、10日,华商报记者连续对西安市多家楼盘进行走访时发现,与之前销售人员笑脸相迎相比,现在很多售楼人员见到客户上门,已懒得起身。

楼盘销售人员称都是西安市人买走了

“都是西安市的,因为限购,外地人想购买是需要资格审核的。”在西安西部大道一处楼盘,销售人员表示,西安市户籍新政,对外地来西安落户的购房者,购房资格约束力小了很多。

西安多家楼盘称无房可售 被本地人买走
网图

她笑称,虽然夹杂着外地口音,但主要还是西安市人,你不能不让西安市人买房吧!

“2017年,鄠邑区的房价徘徊在4000元/平方米,现在7000元/平方米都没有房,不是不卖,是没有这么多房源了。”在西安市鄠邑区一处楼盘,工作人员表示,要想买,需等到8月份才会上市。

那么都是什么人来买房?工作人员表示,都是鄠邑区的拆迁户及即将拆迁的村民,其他的人比较少,因为一次性拿出这么多钱来购房,对那些需要通过银行按揭贷款的“刚需”来说,显然承受不了。

追问资格审核数据

房管局两部门互推

楼市“一房难求”,实际购房人又有多少呢?网签有多少?通过西安市购房资格审核的又有多少呢?

4月10日下午3时,华商报记者来到西安市住房保障和房屋管理局产权市场处,针对西安楼市今年一季度网签和成交量的问题,一位工作人员表示,这些数据暂不对媒体开放。

那么今年以来有多少人通过了西安市购房资格审核呢?对此,该工作人员称,西安市购房资格审核由该局交易管理中心负责,建议去询问该中心。

4月10日下午4时,当记者按照该中心要求填写采访提纲,下午5时许,该中心一工作人员表示,该中心只进行资格审核,数据不统计,若问统计数据,建议去问该局产权市场处。

算账

西安在售商品房成本

6244.22元/平方米

根据西安市物价局2017年公布的商品房销售价格,多数楼盘销售价格已经突破万元,那么西安市商品房成本价是多少呢?

4月11日晚,某品牌房地产西安分公司工程部负责人给记者算了一笔账,他表示,商品房建设周期一般在2.5年到3年,甚至更长时间。目前销售和上市的商品房,开发商是在2015年、2016年前后拿到的建设用地。

他介绍,商品房售价主要由土地成本、建安成本、税费以及其他不可预期费用、各种保证金、利润等组成。

1.土地成本

其中地价是房价的重要组成部分,地价越高,房价必然走高。根据网上公开的数据,2015年西安土地单价成本为2244.22元/平方米;2016年西安土地成本单价为2057.46元/平方米。

2.建安成本

建安成本由人工、机械、材料三部分构成,其中人工费用占45%;机械费用占20%;材料成本占35%。建安成本在2000元/平方米,去年市场价格略有上浮,但最高不会超过2400元/平方米。

3.各种税费

这位负责人介绍,现在商品房开发成本税费项目很多,比如大市政费用,里面包含市政公用设施配套费、劳保统筹、新型材料专项基金、散装水泥基金、人防易地建设费、消防119火灾自动报警系统联网费、渣土排放费、定额编制费等,再加上供电、天然气、有线电视、报建审批、供热、自来水,以及税。交了土地使用税,还要交契税,原先的契税是土地成交价×3%,交到财政局。现在的契税是税务局收,按照(土地成交价+大市政配套)×3%,税负占到建房成本的30%,计算下来这部费用在1600元/平方米。

计算西安的在售商品房成本,从地价出发,通过楼面价、建安成本、房地产开发费用、税金和附加费用、预期利润等数据,大致可以推算出参考房价。

其中楼面价就是开发商在拿地之后,通过计算出来的楼面价,可预测房屋的保底价。目前难以去找一个平均的容积率,就以2015年西安土地单价成本2244.22元/平方米来当做楼面价计算,建安成本就取2400元/平方米这一数值,房地产开发费用、税金及附加费用等按1600元/平方米来算。按照计算公式:房价=楼面价+建安成本+房地产开发费用+税金及附加费用+预期利润,西安市目前上市商品房成本价格为6244.22元/平方米。

那开发商的利润从哪里来?这位负责人表示,除了商品房价格利润外,开发商还有商业及车位销售、物业管理等。

那么100平方米的房子每月按揭得多少钱,多少年能还完?

西安一银行信贷部工作人员算了一笔账,以今年25岁小莉为例,她准备按揭贷款购买一套100平方米商品房,以西安城区商品房销售价格为10000元/平方米计算,按照首付三成要求,需要提供30万元现金,然后剩余的70万元房款办理30年商业按揭。

该工作人员表示,按照等额本息法计算,小莉需要每月支付3715.09元。对于目前没有稳定工作的小莉来说,银行是不会放贷给她的。

华商报记者从西安市统计局最新公布的2017年西安市经济运行情况看到,2017年城镇常住居民人均可支配收入38536元,即城镇常住居民人均可支配收入每月为3211.33元。

疑问

四道限购令为何刹不住房价涨价风

1.限购如何被户籍新政“化解”的?

从2017年1月1日起,西安市连续四次出台限购政策,但为何四道“限购令”刹不住房价疯涨呢?

西安市住房保障和房屋管理局有关工作人员表示,针对出现商品房价格上涨的苗头,该局就开始从限购区域、限购人群再到限定套数,甚至为了防止出现炒房,对外地人西安市购房要求出具两年社保,限制和限定的条件已经很多。目前出现的这种情况只能说明“需大于供”。

而针对西安市住房保障和房屋管理局一年内连续出台的四道限购令,西安某房地产公司营销部负责人表示,所谓限购其实已被户籍新政化解,比如房管部门限定,西安家庭只能拥有2套房,外地人家庭能有1套。落户后外地人就成为西安市民,可不受出具两年社保等要求买两套房,把外地亲朋好友户口也落户到名下,还可以继续买房。目前全国各城市房产信息并未联网,外地人在其他地方有没有住房,西安市房管系统根本查不到,你说可以买多少套呢?

2.西安市房价涨势是否在可控范围?

对于最近两年西安市商品房价格持续上涨,西安市住房保障和房屋管理局有关工作人员表示,西安市物价局目前对商品房价格实行的是“一房一价”,对于房价涨幅不做置评。

3.西安市商品房供应是否充足?

西安市国土资源局相关负责人介绍,西安市2017年—2021年住宅用地供应计划结构为:2017年租赁型保障房(含安置房)供应为3933亩,商品住宅为10980亩;2018年至2021年,租赁型保障房(含安置房)供应为16801亩,双限房15456亩,商品住宅45022亩。

根据西安市房管局公布的2018年度西安市主城区及长安区新建商品住宅(含公寓)上市供应计划,2018年西安预计将推出约2697万平方米,共225509套房源。

4.房价疯涨是否有补贴打算?

2008年,为恢复震后房地产业发展,西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》(市政发【2008】87号),《意见》规定,自2008年9月4日至2009年12月31日,凡在西安城六区(含四个开发区)购买90平方米(含90平方米)以下商品住房或购买144平方米(含144平方米)以下二手住房的,购房户按购房款总额的1.5%享受政府财政补贴;购买90-144平方米(含144平方米)商品住房的,按购房款总额的1%享受补贴;购买144平方米以上商品住房及二手住房的,按购房款总额的0.5%享受补贴。

同样,开发商所开发的普通商品房项目,在2009年6月30日前房地产开发企业按期开工的,项目应缴纳的城市基础设施配套费在150元/平方米基础上减免35元/平方米。经发改、建设、国土部门审核同意,房地产企业申请延期不超过半年开工的,城市基础设施配套费减免25元/平方米;房地产企业申请延期不超过一年开工的,城市基础设施配套费减免15元/平方米。在经批准的延期内不作为闲置土地。

那么这一次西安市楼市价格疯涨,西安市对购房者是否有补贴打算?西安市住房保障和房屋管理局有关工作人员对此不做回答。

建议

商品房求大于供

更需加强管与罚

3月30日,西安市住房保障和房屋管理局出台《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》,其中明确要求开发商,对意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督,严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

摇号需要职能部门介入监督

华商报记者从西安市长安区住房保障和房屋管理局获悉,位于西安市韦曲街办的某楼盘,应该是西安市买房新政后第一个摇号的商品房项目。

据房地产公司负责人介绍,3月29日,该公司拿到《商品房预售许可证》,第二天(3月30日)西安市房管局出台新的政策,于是对3月31日销售模式进行了及时调整和对接。按照要求,该公司在公证人员及相关职能部门工作人员监督见证下,通知300多位意向客户全部到场,对这批推出的128套房源公开摇号。中签者有全款,有按揭,有公积金贷款,也有商业组合贷等多种形式。

西安交通大学经济与金融学院一位教授建议,目前西安楼市出现的“买房摇号”政策,其实职能部门更应细化流程,比如公证机构由政府部门委派;二是只有取得购房资格的购房人才能参加摇号,杜绝一部分开发商和投资者人为炒作、操作,让真正的刚需买到房。

加大对捂盘和炒房惩治力度

“在目前需求大于供应的情况下,开发商怎么会不考虑利润最大化呢?”4月12日,在谈及目前是否存在开发商捂盘惜售的情况时,西安市住房保障和房屋管理局一位不愿透露姓名的工作人员表示,现象应该存在,但落实证据很难。

 

他举例称,按照商品房的预售许可管理要求,开发商拿到《商品房预售许可证》之日起,10个工作日之内必须开盘,开发商在西安市物价局审核的房屋售价无法改变的前提下,会有选择性地把房子卖给一次性购房者,来加快回笼资金。

对开发商捂盘惜售如何处理的问题,他表示,房管部门严禁开发商,以分批、拆零等方式拖延预售申报时间或采取分幢、分层、分批的方式进行销售。对于违反销售规定的,将按照《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》要求,对违规主体一次性记10分、限制网签销售、暂停受理新申请预售许可,通报有关部门实施联合惩戒。

而对于炒房者,该工作人员表示,西安市会对购房资格审核,对提供虚假资料的,将取消西安市购房资格。